Оценка офисов и офисной недвижимости

Офисные здания и помещения являются востребованной коммерческой недвижимостью. Цены на нее могут расти или падать, на что влияют различные обстоятельства. Чтобы определить конкретную стоимость, необходимо учесть множество ценообразующих факторов и специфику самого объекта, а также применить определенные методы для расчетов. Справиться с этой задачей может квалифицированный оценщик.

Что такое и когда потребуется?

Оценка офисной недвижимости представляет собой комплекс мероприятий по установлению стоимости зданий и помещений, актуальной на дату проведения процедуры. Оценивание коммерческой недвижимости регулируется Федеральным законом “Об оценочной деятельности в РФ” и утвержденными стандартами оценки. 

Обычно к данной услуге обращаются в следующих случаях:

• купля-продажа здания, аренда помещения;
• страхование;
• банкротство юрлиц;
• получение кредита под залог;
• внесение недвижимости в уставной капитал;
• привлечение инвестиций;
• оптимизация налоговой базы компании;
• постановка на баланс фирмы либо процедура снятия с баланса;
• земельно-имущественные споры и др.

Этапы процедуры

Процедура оценки офисной недвижимости предполагает проведение нескольких этапов:

1. Первичная консультация специалиста. Чтобы наметить план предстоящей работы, оценщик беседует с клиентом и выясняет цели, для которых он инициирует данную процедуру. 

2. Сбор и анализ данных. 

Первоначально оценщик изучает различную документацию на недвижимость, в которой содержатся важные данные для ее оценки:

• технический паспорт на здание либо помещение;
• документы, подтверждающие право собственности;
• соглашения об обременении недвижимости;
• кадастровый паспорт и план земельного участка;
• договор аренды/субаренды, купли-продажи;
• справка о балансовой стоимости здания и др.

Далее обычно требуется провести осмотр объекта для выявления его состояния и значимых характеристик.

Чтобы выполнить качественную и объективную оценку офисной недвижимости, специалист должен учесть ряд ценообразующих факторов:

• тип здания и год постройки;
• общая площадь;
• регион;
• местоположение (расположение в черте города, близость к центру, транспортная доступность и т.п.);
• внутреннее состояние;
• наличие входа и его характеристики;
• этажность здания;
• наличие парковочных мест и охраны;
• возможность осуществления погрузочно-разгрузочных работ;
• наличие инженерных коммуникаций и телекоммуникаций, их качество;
• цены на аналогичные здания или помещения и др.

3. Проведение расчетов. Далее специалист производит необходимые расчеты для определения стоимости здания (помещения) с учетом собранных им данных. Для этого он использует доходный, затратный и (или) сравнительный метод. 

Итогом процедуры оценки офисной недвижимости выступает установленная оценщиком реальная стоимость здания (помещения), выраженная в конкретных денежных единицах.

Отчет об оценке офисной недвижимости

После завершения всех этапов работ заказчик получает отчет об оценке.  Это официальный документ, при составлении которого специалист учитывает требования законодательства. Специалист обязательно указывает в своем отчете следующие данные:

• характеристики здания (помещения);
• стандарты и данные, использованные оценщиком для расчета стоимости;
• список принятых во внимание документов;
• этапы определения цены объекта;
• конкретную цену здания (помещения), выраженную в денежных единицах.

Отчет об оценке офисной недвижимости позволяет документально обосновать ту или иную стоимость объекта. С его помощью заказчик может руководствоваться реальной ценой при аренде помещения, при получении кредита под залог недвижимости, при оформлении страховки и др. Кроме того, данный документ суд рассматривает как доказательство и его наличие играет важную роль в рамках земельно-имущественных споров.